如何甄選房仲公司

不動產經紀業所具有的功能是絕對值得肯定的，因為成屋的交易涉及相當廣泛的專業知識，並且須花費很長的溝通時間才能促成，一般人因缺乏足夠的經驗與時間，很難在交易過程中面面俱到，而具有規模的不動產經紀業因為培育有專業及經驗豐富的人才，再加上許多有效的資訊管道可供運用，使房屋的銷售速度比個人處理更迅速。

政府於民國 88 年公布「不動產經紀業管理條例」，針對不動產經紀業者及經紀人員之資格及行為均作了規範。以下提供您幾項評核合格不動產經紀業者的標準：

下列證件是否揭示於營業處所明顯處

1. 公司執照及營利事業登記證（影本）
2. 主管機關許可文件（影本）
3. 不動產經紀人證書（影本）
4. 公會會員證書（影本）
5. 收取報酬標準及方式（影本）

下列契約書表是否有不動產經紀人簽章

1. 不動產出租、出售委託契約書
2. 不動產承租、承購要約書
3. 定金收據
4. 不動產廣告稿
5. 不動產說明書
6. 不動產租賃、買賣契約書

收費標準是否固定

依「不動產經紀業管理條例」第十九條：經紀業不得收取差價或其他報酬，應依實際成交價金或租金按規定之報酬標準計收。服務報酬約定比率須明確記載於委託契約中，買賣合計不得超過成交價 6%，租賃合計不得超過 1.5 個月租金。

公司形象是否良好

品牌與公司形象是消費大眾在選擇不動產經紀業者時應優先考慮的重要因素：有正派經營的理念與企業文化、誠信經營、維護信譽、不犧牲顧客權益。

是否提供周邊相關服務

1. 電腦物件查詢
2. 免費估算稅費
3. 免費諮詢服務
4. 免費房價評估
5. 屋況勘察解說
6. 房屋促銷提供
7. 買賣協調服務
8. 代辦產權轉移
9. 融資貸款服務

是否有交易安全保障

參考美、加地區的鑑證交易制度：購屋者先將屋款存入銀行專戶保管，待房屋產權移轉及雙方手續完成後，才執行交屋與交款事宜。對賣方而言，過戶後屋款無法收清的煩惱，亦因此增加一層保障。

購屋指南

購屋資金

資金計劃是選購房屋前的重要工作之一，周詳的計劃方能將財力作最有效的運用。良好的資金規劃，可以讓您在購屋後不會因沈重的房貸負擔而影響原來的生活水準，買得放心、住得安心。

簡易購屋能力推算

• 每月可負擔房貸金額 ＝ 月收入 × 1/3
• 可購房屋總價 ＝ 現有自備款 ÷ 30%

（搭配本站「房貸試算」可快速估算每月還款金額。）

如何選擇理想的住家

買房子是一生中重大的抉擇。購屋者可從經濟因素及產品兩大方向來分析，而產品的挑選又可從大、小環境及個人因素來考慮。

購屋注意事項

1. 確定購屋之目的
2. 實地查看
3. 占有使用情況的了解
4. 產權調查
5. 簽訂合約注意事項
6. 代書作業與貸款
7. 相關稅費

在您一生中，購屋的機會也許僅有一、兩次，建議選擇一家擁有良好形象、正派經營的不動產經紀業者，幫您處理有關不動產買賣事宜。

售屋指南

第一、先決定房屋售價

房價的決定有其客觀因素，而非完全憑自己的喜好。價格訂得太低容易後悔；訂得太高則拖延時日無法售出。最妥當的辦法是請專家鑑價，同時您也可自行調查附近與自己條件相似的房屋售價作粗略估價。要注意探詢到的往往只是別人的「開價」，實際成交價通常不易得知。

第二、提高房屋的附加價值

售屋前如能保持房子的最佳狀態，重新粉刷整理、檢查水管有無漏水、磁磚有無破裂並予以整修，讓房子看來乾淨整潔，可給予買方較好的第一印象，以較好的價格售出。

第三、認識房屋交易流程

從收定、簽訂買賣契約、決定付款方式、用印、完稅到過戶、交屋，每一步都涉及交易安全。最好能有專家從旁協助，或找一位買賣雙方都信賴的地政士處理雙方買賣事宜，以免因不懂而產生糾紛。

第四、評估自售或委由仲介公司代售

若房屋要在一定期限內售出，或沒有時間自己售屋，可考慮委託不動產經紀業者代為銷售。基本要件是：信譽良好、正派經營、不賺差價、只收固定服務費，且符合不動產經紀業管理條例規定。委託前應提供免費房價評估及行情資訊；簽訂委託合約後，從廣告促銷、現場參觀、條件交涉、買賣合約簽訂、貸款塗銷、到收清尾款及交屋，應提供一系列服務。

租屋指南

一、屋況整理

出租前將房屋適當整理，除了較容易博得承租者好感外，對於提昇出租速度及租金價格，皆能產生較理想的結果。

二、租金訂定

可參考當地租賃行情訂定租金價格，如附有家具及家電設備，租金可適度調高。

三、房客尋找

以往多採貼紅紙條、登報、親友介紹等方式；現今建議委由信譽良好的不動產經紀業者處理，省去麻煩並大幅提昇出租效率。

四、契約簽訂

租賃期限、租金交付方式及日期、稅捐負擔、可否轉租、水電費起算時點、修繕責任劃分、可否改裝、契約公證等皆需注意。委由專業房仲處理，可將出租風險降至最低。

不動產稅費

房屋交易除房屋價款之外，建議多準備一筆稅費預算。以下為買賣不動產各項稅費的負擔方式：

一、過戶期間移轉之稅費負擔

※ 代書收費標準以土地一筆或建物一棟為主，每增加一筆（棟）另加計約 25%。實際金額依各事務所報價為準。

二、交屋時現場稅費之分算

房屋稅、地價稅、管理費、水費、電費、瓦斯費等，依「使用者付費」原則以交屋日為分算基準日：交屋日以前由賣方負擔，翌日起由買方負擔，按日結算。

三、交易完成後，別忘了報稅、節稅

房屋過戶完畢後，可請代書申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅，每年可省下數倍稅金。出售房屋的所得稅申報（房地合一稅制）請參考本站房地合一試算。

重購退稅（換屋族必看）

只要有換屋計畫，就必須事先規劃並保留每次交易的資料，其適用要件如下：

1. 土地出售後二年內重購，或新購土地二年內再出售土地。
2. 新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後之餘額。
3. 原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。
4. 出售土地及新購土地地上房屋需為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並在該地辦竣戶籍登記。
5. 都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。
6. 出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為。

相關資訊

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